住宅ローン返済額を計算する一つの公式

KPR（住宅ローン）は、住宅やマンションを購入するための銀行の融資制度である。インドネシアでは、KPRの返済額は元利均等返済方式で計算される——返済期間中、毎月の返済額は一定で、時間の経過とともに利息の割合が減少し、元本の割合が増加する。

計算式は次の通り。月々の返済額＝P ×（i/12）÷（1 −（1 + i/12）^−n）。Pは融資上限額（住宅価格から頭金を差し引いた額）、iは年利、nは返済期間の月数。オンラインの住宅ローン計算機はすべてこの計算式を使っている。

シミュレーション：800万円の住宅、頭金20％

現実的な例を挙げる。住宅価格Rp800 juta、頭金20パーセント（Rp160 juta）、したがって融資上限はRp640 juta。固定金利プロモ年6パーセント（月0.5パーセント）、期間20年または240カ月。

公式に当てはめると、返済額＝640,000,000×［0.005／（1−（1.005）^−240）］＝月額4,585,155ルピア。初月の内訳は、利息が3,200,000ルピア（0.5％×6億4,000万ルピア）、元本が1,385,155ルピアとなる。

2か月目には残りの元本がRp638,614,845に減少し、利息部分はRp3,193,074に下がり、元本部分はRp1,392,081に増加した。毎月の返済総額は変わらない——これがアニュイティの原則である。

固定金利 vs 変動金利：住宅ローンの2つの金利フェーズ

住宅ローン金利は一般的に2つのフェーズに分かれる。固定フェーズ：最初の1～5年間は金利が固定され、通常4～8パーセントで、返済額の安定性をもたらす。変動フェーズ：固定期間終了後は市場金利（BI Rate）に連動し、通常9～12パーセントとなるため、返済額が上がることも下がることもある。

固定期間が長くなるほど、支払いの確実性が得られるため有利になる。頭金の最低額にも注意が必要だ。初めて購入する小型住宅（70m²以下）は10%、2軒目またはより大きなタイプは15～20%となる。

テナー別シミュレーションと選び方

テナーは分割返済額に最も影響を与える要因だ。目安として、融資上限5億ルピア、年利5％の場合、テナー10年で月々約530万3,000ルピア、15年で約395万4,000ルピア、20年で約330万ルピアとなる。

長期テナーは確かに月々の返済を軽くするが、完済までに支払う利息総額ははるかに大きくなる。極端な例：5億ルピアの住宅で頭金20％、借入額4億ルピア、金利7％固定、テナー20年 → 月々の返済は約310万ルピアだが、支払う利息総額は3億4400万ルピアに達する。

賢明な選択をする方法：分割払いが月収の30～40パーセントを超えないようにし、月々の支出の3～6倍の緊急資金を用意し、契約に署名する前に最低3～5の銀行のKPRスキームを比較検討すること。